Am Schwarzen Graben

Herleitung der Strukturskizzen

Auf Grundlage der bisherigen Ergebnisse des Moderationsverfahrens – bestehend aus räumlichen Analysen sowie gebündelten Anregungen und Positionen aus den durchgeführten Beteiligungsformaten – erfolgt im nächsten Schritt die konzeptionelle Erarbeitung einer potenziellen städtebaulichen Ausrichtung für das Plangebiet „Am Schwarzen Graben“. Die dazu erarbeiteten Strukturskizzen greifen vier gänzlich unterschiedliche Entwicklungsvorschläge auf, um ein möglichst breites Spektrum an Möglichkeiten und Herangehensweisen aufzuzeigen. Dabei fungiert jede Skizze als eigenständiger Vorschlag, welcher separat die gegebenen Rahmenbedingungen (wie z.B. Erschließung, Schützenplatz, Bestandsbebauung), Restriktionen sowie Chancen aufgreift.  

Die erarbeiteten Strukturskizzen sind als grafisch „greifbare“ Bilder zu verstehen, welche neben den verschiedenen Entwicklungsszenarien auch nutzungsstrukturelle und freiraumplanerische Aspekte beinhalten. Die Bandbreite der Skizzen reicht von einer unveränderten Bestandssituation (Variante 0), über eine bestandsorientierte und behutsame Nachverdichtung (Variante A) sowie einer Teilentwicklung (Variante B), bis hin zu einer potenziellen ganzheitlichen Bebauung des Plangebietes (Variante C). 

Das bisherige Verfahren hat gezeigt, dass es keinesfalls die „eine Lösung“ für das Plangebiet geben kann. Vielmehr sollen die hier erarbeiteten Skizzen eine Diskussionsgrundlage bilden, anhand welcher positive sowie negative Aspekte einer Entwicklung aufgezeigt werden sollen. Denkbar ist daher auch die Zusammenführung oder Kombination einzelner Ansätze, Ideen und Bausteine aus verschiedenen Strukturskizzen. Somit werden die politischen Vertreter*innen in die Lage versetzt, sich auf Basis der Anregungen eine fundierte Meinung zu bilden und im bestmöglichen Sinne eine Entscheidung zum weiteren Vorgehen zu treffen.

Für die Erarbeitung der städtebaulichen Strukturskizzen wurden weitere grundlegende Annahmen getroffen, die sich aus dem bisherigen Prozess ergeben haben. Folgende Punkte waren handlungsleitend bei der Erstellung der Skizzen:

  • Grundsätzlich wurde bei der Erarbeitung der städtebaulichen Strukturskizzen berücksichtigt, dass der sanierungsbedürftige Tennenplatz verlagert werden kann. Dafür ist eine geeignete Fläche am Vereinsheim des SV Rosellen auf der Friedhofserweiterungsfläche verfügbar. Mehrwerte einer Verlagerung wären die räumliche Nähe und die daraus resultierenden möglichen Synergien zwischen dem bestehenden Vereinsheim und dem neuen Sportplatz. 
  • Die Lärmausbreitung des Schützenplatzes bei Festivitäten innerhalb der Ruhe- und Nachtzeiten erzeugt Verbindlichkeiten für das Heranrücken von Wohnbebauung an die Lärmquelle. Einzuhaltende erforderliche Abstände zur Lärmquelle können durch Lärmschutzmaßnahmen verringert werden. Als Option steht eine Verlagerung des Schützenplatzes im Raum. Ein möglicher Alternativstandort könnte westlich des bestehenden Kunstrasenplatzes der Theodor-Klein-Sportanlage liegen. Auch hier ist von Lärmemissionen in das Plangebiet auszugehen, die durch Lärmschutzmaßnahmen ebenfalls verringert werden könnten.
  • Die in den Strukturskizzen ausgewiesenen Baufelder basieren auf einer überschlägigen durchschnittlichen Grundstücksgröße von 350 Quadratmetern pro Grundstück. In Summe lassen sich auf solchen Grundstücken kleinteilige Gebäudetypologien und im Zusammenschluss von Grundstücken auch punktuell Mehrfamilienhäuser realisieren. Die Baufelder bilden je nach Tiefe zwei bis vier Grundstückstiefen ab. Die Anzahl der angegebenen Wohneinheiten basiert auf der o.g. Grundstücksgröße abzüglich eines durchschnittlichen Anteils von Erschließungs- und öffentlichen Grünflächen. 

Variante 0 der städtebaulichen Strukturskizzen zeigt die derzeitige Bestandssituation und das Szenario „Alles bleibt beim Alten“ auf. Im Gegensatz zu den drei folgenden Varianten werden weder neue bauliche Entwicklungen, zusätzliche Erschließungen, noch eine Verlagerung des Tennen- bzw. Schützenplatzes angestrebt.

In dieser Variante würde somit die derzeit diskutierte und in den weiteren Skizzen aufgezeigte Verlagerung des Tennenplatzes in Verbindung mit dem Bau von neuen Sportflächen auf einer Ausweichfläche gleichermaßen nicht durchgeführt. 

Der Entschluss auf eine bauliche Entwicklung zu verzichten führt dazu, dass sowohl die derzeitige Genehmigungslage des Schützenplatzes unverändert bleibt als auch die Erweiterungsmöglichkeiten für ein rückseitiges „Bauen im eigenen Garten“ eingeschränkt bzw. ausgeschlossen bleiben.

Ein weiterer Aspekt in dem Erhalt der Bestandssituation besteht darin, dass dem anstehenden Generationenwechsel und dem Wunsch zum Verbleib von Senior*innen mit zunehmenden Betreuungsbedarfen innerhalb des Stadtteils nicht Rechnung getragen werden kann, da das Angebot an Senioren- und Pflegeeinrichtungen aktuell fehlt. 

Bei der Nahversorgung sowie weiteren Geschäftslagen sowie Einrichtungen im Stadtteil könnte es durch die aktuelle zum wirtschaftlichen Betrieb zu geringe Bevölkerungszahl langfristig zu Abwertungstendenzen und ggf. fehlender Nachfrage kommen.

Die gut frequentierten rückwärtigen Grün- und Freiräume bleiben in dieser Variante in Gänze bestehen und können weiterhin von den umliegenden Bewohner*innen und Besucher*innen genutzt werden.

Variante A der städtebaulichen Strukturskizzen thematisiert eine behutsame sowie bestandsorientierte Nachverdichtung in den rückwärtigen (Garten-)Bereichen der bestehenden Bebauung entlang der süd-östlichen Grenze des engen Plangebiets. Der Ansatz dieser „Hinterlandbebauung“ entspringt Anregungen und Wünschen zahlreicher Anwohner*innen und Eigentümer*innen aus verschiedenen Beteiligungsformaten, eigene Grundstücke zu bebauen und die Möglichkeit des gemeinschaftlichen Wohnens für nachfolgende Generationen der Familie zu ermöglichen. Insgesamt sind in der Variante ca. 60 Wohneinheiten denkbar. 

Die flächenmäßig geringe Entwicklung von potenziellen Bauflächen hat einen vollständigen Erhalt der nördlich angrenzenden Grün- und Freiräume zur Folge. Der bestehende Lebensraum für Flora und Fauna bleibt somit unberührt und kann weiterhin zur Wohnqualität des Ortes beitragen.

Die Erschließung der möglichen Entwicklungsflächen bietet derweil Konfliktpotenzial. Eingeschränkte Grundstücksverfügbarkeiten bzw. gänzlich fehlende Zuwegungen in die rückwärtigen Bereiche erschweren die Zugänglichkeit der Flächen immens. In Teilbereichen ist eine Erschließung ausschließlich über private Grundstücke denkbar. Eine Vielzahl von Zufahrten könnte sich ebenfalls auf die Park- und Fahrsituation auf der Neukirchener Straße auswirken.  

Neben den genannten potenziellen Entwicklungsflächen ermöglicht darüber hinaus die Fläche des derzeitigen Tennenplatzes einen Standort für eine neue Kita. Dieser Bedarf an Kita-Plätzen besteht bereits heute und resultiert aus dem im gesamten Stadtgebiet von Neuss bestehenden Bedarf zur Sicherung des gesetzlichen Anspruches auf einen Kita-Platz.

Eine potenzielle Entwicklung von Wohnbebauung in den gekennzeichneten Flächen erfordert Lärmschutzmaßnahmen rund um den Schützenplatz.

Variante B stellt eine mögliche bauliche Entwicklung auf gebündelten Potenzialflächen zur Diskussion. Im Gegensatz zu Variante A ziehen sich die ausgewiesenen Entwicklungsflächen bis zum Wirtschaftsweg am nördlichen Rand des engen Plangebiets. Lage und Ausmaß der Potenzialflächen gründen auf zusammenhängenden Flächenverfügbarkeiten sowie einer räumlichen „Pufferzone“ als Abstand zwischen bestehendem Schützenplatz und potenzieller Wohnbebauung. Durch die größer gefassten Entwicklungsflächen ist eine Realisierung von ca. 110 Wohneinheiten denkbar. 

Neben der rückwärtigen Entwicklung ausgewiesener Flächen besteht auch in dieser Variante die Möglichkeit zur Nachverdichtung „im eigenen Garten“. 

Die Erschließung der gebündelten Potenzialflächen gestaltet sich wie in Variante A schwierig. Durch die beiden eingeschränkten Anknüpfungspunkte an der Neukirchener Straße ist die Erschließung von Süden nur bedingt leistungsfähig. Als alternative Erschließung der westlichen Potenzialfläche gilt der Anknüpfungspunkt „Am Schwarzen Graben“. Diese verkehrliche Erschließung ermöglicht den Ausbau vertikaler Fuß- und Radwegeverbindungen zwischen Neukirchener Straße und den Grünbereichen im Norden. Aufgrund der derzeitigen Eigentumsverhältnisse ist allerdings auch diese Erschließungsvariante problembehaftet.

Die Fläche des Tennenplatzes kann in diesem Szenario als Quartierseingang mit Kita ausgebaut werden und erschließt gleichzeitig den rückwärtigen Bereich südlich der Sport- und Tennisplätze. Wie in Variante A sind große Teilbereiche der Potenzialflächen ohne Lärmschutzanlagen rund um den Schützenplatz nicht zu realisieren.

Variante C zeigt eine ganzheitliche Entwicklung des engen Plangebiets und die damit verbundene Verlegung des Schützenplatzes auf die nördlich angrenzenden Flächen im erweiterten Plangebiet. Die potenziellen Entwicklungsflächen erstrecken sich von der St. Peter-Straße bis zur westlichen Erschließung „Am Schwarzen Graben“ und ermöglichen eine Entwicklung von ca. 220 Wohneinheiten, die zu einer großflächigen Bedarfsdeckung der Nachfrage an neuem Wohnraum beitragen. Aufgrund der dort vorliegenden kleinteiligen Eigentümerverhältnisse ist mit umfangreichen und langwierigen Planungsprozessen und voraussichtlich mit Umlegungsverfahren zu rechnen.

Neben der rückwärtigen Entwicklung ausgewiesener Flächen besteht auch in dieser Variante die Möglichkeit zur Nachverdichtung „im eigenen Garten“. 

Erschlossen werden die rückliegenden Flächen über drei Anknüpfungspunkte auf der St. Peter-Straße, der Neukirchener Straße und der westlichen Erschließung „Am Schwarzen Graben“. Die derzeitigen Wirtschaftswege an der Neukirchener Straße können somit als grüne Fuß- und Radwegeverbindungen genutzt werden.

Durch die Verlegung bzw. Neuordnung des Schützenplatzes sind sowohl seine Größe als auch die Erschließung (von Norden oder von Süden) variabel, wobei die Rosellener Schulstraße lediglich als temporäre Erschließung dienen kann. Trotz des neuen Standortes sind auch in diesem Szenario Lärmschutzmaßnahmen rund um den Schützenplatz notwendig, da große Teile der potenziellen Entwicklungsflächen in lärmbelasteten Bereichen liegen.

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